Nhận diện các giải pháp thực thi

Trong 1 tuần qua, hai cơ quan quản lý là Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng đều đồng loạt họp và đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tất cả đều cho thấy, một gói giải pháp giải cứu BĐS lớn và đồng bộ sắp được thực thi.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã gửi văn bản đến Bộ Tài chính nghiên cứu thông qua một số nội dung giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội; giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m² sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m² sàn sử dụng; gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở và gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ bán nhà ở trong 12 tháng; áp dụng thuế suất ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất (10%) đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội...

Bộ Tài chính đã có đề xuất chung về giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% xuống 23%; doanh nghiệp có quy mô nhỏ dưới 200 lao động, doanh thu dưới 20 tỷ đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được giảm xuống còn 20%

Bên cạnh đó, Bộ trưởng Vương Đình Huệ khẳng định, chắc chắn sẽ có gói giải pháp cấp bách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong thời gian tới, không phá được "băng" thì ít nhất cũng làm thị trường ấm lên dần.

Đặc biệt, Bộ Tài chính đang đề nghị gói hỗ trợ lãi suất cho các hoạt động liên quan đến thị trường vật liệu xây dựng với lãi suất 0%. Cụ thể, hỗ trợ các chương trình làm giao thông nông thôn, làm đường liên tỉnh, huyện; ưu tiên cho công trình bê tông hóa... Khi thị trường vật liệu xây dựng khơi thông sẽ tác động gián tiếp đến thị trường BĐS.

Trong khi đó, Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính (VAFI) lại trình đề xuất với Chính phủ nhóm giải pháp mới để giải cứu bất động sản. Theo đó, người mua nhà trị giá dưới 2 tỷ đồng/ căn thì được vay với lãi suất ưu đãi là 7%/năm cho 3 năm đầu, Nhà nước sẽ cấp bù lãi suất khoảng từ 5%/năm - 3%/năm.

Nguồn vốn cấp bù lãi suất chỉ là nguồn vốn mới tạm ứng ban đầu. Khi chương trình kích cầu được thực hiện thì sẽ giải phóng hàng tồn kho bất động sản, vật liệu xây dựng, dịch vụ tài chính, Nhà nước sẽ thu được nhiều khoản thuế gia tăng và dĩ nhiên, những khoản thuế gia tăng sẽ lớn hơn nhiều so với số vốn mới ban đầu bỏ ra trước.

Liệu có khả thi

Mặc dù, các cơ quan quản lý đang hết sức nỗ lực để tìm kiếm giải pháp tổng thể, đồng bộ nhất cho thị trường nhưng thị trường vẫn không có phản ứng bởi niềm tin từ phía nhà đầu tư vào thị trường, vào chủ đầu tư đã mất hết. Bên cạnh đó, thua lỗ quá nhiều do bất động sản rớt giá mạnh và áp lực trả lãi vay ngân hàng đã khiến đại bộ phận các nhà đầu tư đã kiệt sức.

Đại diện ngân hàng BIVD, ông Trần Bắc Hà cho rằng, bệnh của thị trường bất động sản hiện nay nặng lắm rồi, nếu để nó chết lâm sàng thì làm sao mà cứu nổi.

Để hạn chế sự phát triển của thị trường này, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái "siết room tín dụng" cho bất động sản ở mức 16%. Tất cả các dự án bất động sản đều bị thanh tra, kiểm soát rất chặt chẽ. Sau khi bị siết tín dụng, gần 2 năm nay, thị trường bất động sản đã đóng băng cục bộ và được ví là "cục máu đông" gây tắc nghẽn sự tăng trưởng, phát triển cả nền kinh tế, nợ xấu trong lĩnh vực này hiện ở mức cao.

Vấn đề hiện nay để giải cứu thị trường bất động sản vẫn là dòng tiền. Theo phân tích của ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, Ngân hàng Nhà nước "bơm ra" 20.000 tỷ đồng cho người mua nhà vay với lãi suất 8%/năm trong vòng 10 - 15 năm. Theo ông Nghĩa, nếu căn hộ có giá 1 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước cho vay một nửa, người dân trả tiền mặt một nửa với lãi suất ưu đãi, không phải đóng thuế VAT, thì sẽ kích thích được người dân bỏ tiền mặt mua nhà.

Khi người dân bỏ tiền mua nhà, tức là dòng tiền trên thị trường đã có thêm 20.000 tỷ đồng nữa. Có dòng tiền mới, doanh nghiệp bán được hàng tồn kho sẽ có tiền trả cho nhà thầu. Nhà thầu cũng có tiền thanh toán cho nhà cung ứng vật tư. Có dòng tiền mới, doanh nghiệp sẽ có khả năng trả nợ gốc cho ngân hàng và như thế nợ xấu sẽ được xử lý. Hiện thị trường Tp.HCM đang tồn đọng khoảng 30.000 tỷ đồng hàng tồn kho và nợ xấu cho vay bất động sản là 4.145 tỷ đồng.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM kiến nghị cần phải giảm lãi suất. Trong giảm lãi suất, trước hết, phải cung cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi, khoảng 8%/năm cho người tiêu dùng, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình mua căn hộ đầu tiên để ở, hoặc là những người đang ở chật hẹp dưới 8m2/đầu người. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng rất cần cơ cấu lại nợ, để được hưởng mức lãi suất hợp lý. Đồng thời, cũng cần sự nỗ lực chung của các Bộ.

Giảm lãi suất ngân hàng là nguyện vọng chung. Thế nhưng, để giảm lãi suất ngân hàng, Nhà nước lại phải tiếp tục chi tiền. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành cho rằng, nếu Nhà nước bù lãi suất 3-5% cho căn hộ dưới 2 tỷ đồng, thì trong 3 năm tốn khoảng 8.000 tỷ đồng. Việc bù này lại vào tay các nhà đầu tư, không vào tay người dân có thu nhập thấp và trung bình. Nếu Nhà nước bỏ tiền mua 25.000 căn tái định cư trị giá khoảng 25.000 tỷ đồng cứu doanh nghiệp, sau đó bán cho người tái định cư với giá trên 1 tỷ một căn thì Nhà nước không có tiền mua, người dân cũng không có tiền mua.

Đến thời điểm này, khó vẫn hoàn khó khi lượng hàng hóa bất động sản giá cao đang tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung hầu như không đáng kể, các giải pháp từ phía quản lý nhà nước vẫn đang được thảo luận. Các biện pháp nhằm cứu thị trường bất động sản đã được đưa ra nhưng không thể sớm thực hiện một sớm một chiều.

Tất cả trông chờ vào các biện pháp giải cứu mà như lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết: Không chỉ Bộ Xây dựng, mà cả Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước đều đã vào cuộc rất tích cực, quyết liệt thực hiện hàng loạt các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản". Còn lãnh đạo Bộ Tài chính cũng đã nhiều lần đề cạp, riêng gói tài chính cứu thị trường BĐS, Chính phủ sẽ cân nhắc dựa trên tham mưu của nhiều bộ và chuyên gia. Sắp tới sẽ có các giải pháp cụ thể tháo gỡ khó khăn cho BĐS và cả vật liệu xây dựng...